Loyers : le grand rattrapage
J'ai longuement hésité avant de publier ce texte...
Les prochaines lignes sont basées sur mes observations des dernières années, surtout des derniers mois.
Y a-t-il une crise du logement au Québec ?
Je crois que ça peut ressembler à ça. Dans les grands centres du moins. Les taux d’inoccupation sont très bas. En tant que locateur à Montréal, dans Ville-Marie, c'est un peu la folie. Les logements se louent vite et cher. La demande est plus forte que l'offre. Je ne vis pas le même scénario à Joliette!
Je dois dire que pour les propriétaires des grands centres, c'est une belle période. Depuis 10-12 ans, le marché des plex et des multilogements est un peu fou. Les immeubles se vendent très cher. Mais les revenus des immeubles ne suivaient pas du tout la même logique.
Pour acheter un 6-plex bien normal (cas vécu), il faut sortir parfois jusqu'à 40% de mise de fonds, car les chiffres ne fonctionnent pas du tout. Ce qui force les propriétaires à faire de l'optimisation de leurs immeubles : forcer une inflation des loyers via diverses alternatives afin d'arrêter d'être à cashflow négatif.
Inflation des prix des loyers
Depuis 3 ans à Montréal, dès que nous publions une annonce, nous sommes inondés de messages de candidats locataires. Je vous recommande donc de faire des tests de prix sur Kijij pour fixer le prix du marché. Je le fais souvent. Je publie une annonce de logement à un prix très élevé et j'attends de voir la réaction des candidats. Si je reçois 30 courriels rapidement, par exemple, c'est un signe que ce prix est acceptable pour les candidats. Que la demande est là. Je republie donc l'annonce avec mes coordonnées téléphoniques cette fois.
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| Inflation des loyers à Montréal. |
Mais lors d'un départ de locataire, oui je juge normal de pouvoir remettre le loyer au prix du marché. Ce qui fait crier certaines associations de locataires qui réclament un registre des baux. Dans l'exemple du 6-plex ci-dessus, les anciens propriétaires n'avaient pas augmenté les loyers depuis près de 15 ans... Ça ne fait pas de sens. Il faut continuer à pouvoir remettre les loyers aux prix du marché lors d'un départ d'un locataire, sans quoi la qualité du parc immobilier va aller en se dégradant.
Le beurre et l'argent du beurre
J'ai un cas présentement d'un 4 1/2 en rénovation dans Ville-Marie. Il était déjà bien loué, à 940$ par mois. Nous sommes en train de rénover la salle de bain de A à Z, et de moderniser la cuisine. Ce sera un magnifique 4 1/2, à moins de 6 minutes à pied d'un métro. J'ai fait des tests à 1350$ sur Kijiji. C'est 410$ de plus par mois. Eh oui. Cependant, on va avoir investi près de 20 000$ en travaux pour moderniser l'appartement. Jamais nous n'aurions fait cette modernisation du logement s'il fallait appliquer obligatoirement le calcul de la Régie du logement. Financièrement, ça ne ferait aucun sens. C'est ça que les comités de logements et autres lobbys de locataires ne comprennent pas (volontairement...).
Tu ne peux pas avoir un logement rénové... et continuer de payer un prix bas. Pour ça, il faut des logements sociaux payés à même le taxes de tous les citoyens. Jamais un investisseur privé ne va vouloir investir de l'argent pour en revoir la couleur dans 35 ans seulement.
Donc oui il y a un certain rattrapage dans certains quartiers, dans certaines villes. J'ai beaucoup d'empathie pour les gens plus démunis qui doivent faire face à cette inflation. Ça affecte les gens à faibles revenus. L'aide sociale au Québec n'est pas en ligne avec les coûts de la vie quant qu'à moi. Comment vivre avec aussi peu que 690$ par mois? C'est impossible. Pas dans les quartiers centraux des grands centres en tout cas. C'est un autre débat selon moi. Les gouvernements devaient bonifier l'aide au logement, soit par la construction de logements sociaux, soit en versant une aide directe aux locataires. Ce n'est pas en contrôlant de façon abusive les augmentations de loyers que le problème va se régler.
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